Apenas nueve meses después de comprar su primera propiedad en Dubai, Dina Habib y Karim Yusuf ya están planeando su próxima mudanza dentro de la ciudad.
La pareja egipcia, que pasó ocho años alquilando en el emirato, está vendiendo su apartamento de dos habitaciones en el distrito Jumeirah Village Circle, en las afueras de Dubai, por una prima del 26% sobre los 1,7 millones de dirhams (460.000 dólares) que pagaron por la propiedad en marzo. Habib espera conseguir una vivienda más grande para su familia de tres personas por el mismo precio o menos, informó la semana pasada el portal saudí Al Arabiya.
“Durante muchos años pagamos la hipoteca de otra persona porque teníamos miedo de comprar en un mercado que subía y bajaba”, afirmó el investigador de 39 años. "Ahora creemos que el mercado puede haber alcanzado su punto máximo, por lo que planeamos vender y comprar una casa con jardín el próximo año, cuando esperemos que los precios bajen un poco".
Habib y Yusuf se encuentran entre los cientos de miles de propietarios que intentan navegar en el candente mercado inmobiliario de Dubai, que ha superado a la mayoría de los demás en todo el mundo este año. Se unen a inquilinos, analistas y promotores inmobiliarios para tratar de predecir si el mercado finalmente está empezando a cambiar a medida que se entregan una gran cantidad de nuevas propiedades y la incertidumbre económica global alcanza al emirato.
Hasta ahora, el auge se ha visto apuntalado por una afluencia de inversores ricos, como rusos que buscan proteger sus activos, criptomillonarios e indios ricos que buscan segundas residencias. El manejo de la pandemia por parte del Gobierno y sus políticas liberales de visas también atrajeron a más compradores extranjeros.
Desde enero de 2020, los alquileres en el emirato han aumentado alrededor de un 42%, mientras que los precios de las viviendas han subido aproximadamente un 33%, según la firma de asesoría inmobiliaria CBRE Group Inc. Los alquileres de villas han experimentado algunos de los mayores aumentos y ahora cuestan un promedio de 88.400 dólares al año.
El aumento ha empujado a muchos inquilinos como Habib a dar el paso y comprar una propiedad para evitar repetidos aumentos de alquiler o ser expulsados aún más lejos de la ciudad. Después de que el propietario aumentara el alquiler de su propiedad de dos dormitorios en un 16% en tres años, Habib compró el apartamento que ahora intenta vender.
El mercado inmobiliario de Dubai es conocido desde hace tiempo por fuertes auges y caídas, y una de sus bajadas más dramáticas se produjo en 2009, tras años de crecimiento impulsado por la deuda. La crisis dejó a algunos de sus mayores promotores al borde de la quiebra.
Los precios repuntaron en 2011 antes de caer nuevamente en 2014, tras el colapso de los precios del petróleo que perjudicó a las economías regionales. Desde entonces, el Gobierno ha introducido una serie de reformas para compradores y desarrolladores para limitar la volatilidad, incluido el aumento de los pagos iniciales requeridos para las hipotecas al 20%.
Aún así, vender una propiedad "con la esperanza de adquirir una propiedad similar el próximo año a un precio más bajo es una apuesta arriesgada", sostuvo el jefe de investigación de CBRE, Taimur Khan, quien espera que los aumentos de precios se moderen entre un 5 y un 10 por ciento el próximo año, pero no ve "un argumento convincente de por qué los precios caerán cuando la población sigue aumentando y la economía está creciendo".
Al menos por ahora, hay poca evidencia en toda la ciudad de que el mercado esté comenzando a desacelerarse. Largos atascos de tráfico bloquean las principales carreteras del emirato incluso los fines de semana, las listas de espera para los clubes de miembros son increíblemente largas y las inscripciones de estudiantes en las escuelas han aumentado un 12% este año, su mayor subida desde 2007.
"Menos boom"
Pero algunos analistas empiezan a advertir que 2024 podría marcar un punto de inflexión. A principios de este mes, Morgan Stanley detalló que ve “vientos de cola continuos para el mercado y espera que el próximo año tenga” menos auge “que 2023.
Y mientras los alquileres continúan aumentando a niveles sorprendentes, el ritmo del crecimiento se está enfriando en algunos de los barrios más populares de la ciudad. En noviembre, el alquiler medio aumentó un 19,2 por ciento, ligeramente inferior al crecimiento del 19,7 por ciento registrado en octubre, según CBRE.
Al mismo tiempo, el número de transacciones inmobiliarias cayó un 13% en noviembre respecto al año anterior, debido principalmente a una caída del 26,4 por ciento en las ventas sobre plano a causa de que los nuevos proyectos se agotaron y los promotores se quedaron sin inventario. Aún así, las ventas de viviendas usadas aumentaron un 5,1% ese mes.
La jefa de investigación y asesoría de la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield Core, Prathyusha Gurrapu, también espera que los precios se moderen, pero no caigan, el próximo año. Ella dice que el crecimiento demográfico apoyará al mercado y "si la Reserva Federal reduce las tasas de interés, eso alentará a los compradores de hipotecas". Según Morgan Stanley, actualmente las hipotecas representan sólo alrededor de una cuarta parte de todas las transacciones inmobiliarias en Dubai.
El mes pasado, S&P dijo que espera que los precios de las viviendas aumenten entre un 5 y un 7% el próximo año antes de caer entre un 5 y un 10% en los siguientes 12 a 18 meses a medida que la incertidumbre económica global y un aumento en la oferta de viviendas nuevas impacten el mercado.
"No hay grandes señales de que el ciclo esté cambiando, pero sabemos que los compradores están reduciendo un poco su tamaño", dijo Tatjana Lescova, directora asociada de calificaciones corporativas de S&P. "La mayor parte del mercado está llegando a un cierto límite en términos de poder adquisitivo".
Tras un año récord de nuevas ventas y lanzamientos, los desarrolladores también están empezando a adaptarse. S&P espera que se entreguen unas 40.000 propiedades en Dubai el próximo año y la misma cantidad en 2025. Eso es mucho en comparación con años anteriores, que fue entre 15.000 y 30.000 viviendas. Como resultado, Morgan Stanley cree que el enfoque de los desarrolladores se desplace hacia el crecimiento de las ganancias a medida que se ejecutan estos grandes pedidos pendientes, aunque las empresas generalmente entregan menos propiedades de las estimadas.
El historial de ciclos de auge y caída de Dubai es inquietante para el fundador de Emaar Properties PJSC, Mohamed Alabbar, que construyó el rascacielos más alto del mundo y representa alrededor del 30% del mercado inmobiliario de Dubai. Emaar Development, la unidad de construcción, ha visto cómo los ingresos atrasados por ventas de propiedades en su mercado interno aumentaron un 60% respecto al año anterior a 59.600 millones de dírhams al 30 de septiembre.
Emaar, que registrará su mayor beneficio anual desde 2012, está utilizando la floreciente economía de la ciudad como una oportunidad para gestionar sus finanzas, pero Alabbar se mantiene cauteloso. La ejecución de proyectos y la salud del balance de los contratistas se encuentran entre sus mayores preocupaciones. “Dubai está volando. Emiratos Árabes Unidos está volando. Pero este es el momento de pensar qué puede salir mal”, declaró Alabbar en una entrevista reciente.
Por su parte, el fundador de Damac Properties PJSC, Hussain Sajwani,uno de los mayores promotores privados de Dubai, dijo que no cree que el mercado inmobiliario del emirato se esté sobrecalentando todavía y espera que el aumento de los precios se estabilice. Aún así, al multimillonario también le resulta difícil predecir lo que sucederá el próximo año. Los precios podrían fluctuar “alrededor de un 10% hacia arriba o hacia abajo”, dijo en una entrevista con Bloomberg TV a principios de este mes.
