A medida que las grúas salpican el horizonte de Dubai y las casas de ultralujo cambian de manos a precios récord, aparecen señales de que el auge inmobiliario de la ciudad se está desvaneciendo.
Desarrolladores, inversores y corredores se preguntan en privado qué tan rápido podría cambiar uno de los mercados inmobiliarios más calientes del año pasado y si se puede descartar una corrección dolorosa similar a la caída que sacudió al emirato en 2008.
Desde entonces, Dubai ha buscado un reinicio económico anclado en lo que espera sea un crecimiento sostenible, incluido un plan decenal conocido como D33, para duplicar la producción y convertirse en uno de los cuatro principales centros financieros del mundo.
Aún así, la industria inmobiliaria sigue siendo un barómetro clave de su éxito, ya que representa el 8,9 por ciento de la economía.
"La vulnerabilidad de Dubai a la corrección radica en su dependencia del capital extranjero, particularmente de China y Rusia", comentó a la agencia de noticias Reuters el director de la consultora Proven Partners, Ronan Hannan.
El enorme gasto en infraestructura, las generosas políticas fiscales sobre la renta y un enfoque de "puertas abiertas" a la inmigración reforzado después de la pandemia han atraído a miles de extranjeros.
Los rusos fueron los principales compradores no residentes de viviendas en el primer trimestre de 2023, pero cayeron al tercer lugar a finales de año, según una investigación de Betterhomes, y los compradores de la India y el Reino Unido representaron la mayoría de las transacciones durante los doce meses.
También hubo un aumento notable de compradores de Egipto, Líbano, Pakistán y Turquía, dijo la firma, subrayando el doble papel de la ciudad como refugio seguro y como imán para los ultraricos.
Aunque las entradas de capitales rusos y chinos están disminuyendo lentamente, el mayor interés de los inversores indios podría hacer que cualquier desaceleración sea rápida y superficial, manifestó el director general de la práctica de Servicios de Asesoramiento en Valoración de Kroll, Hakim Abdeljaouad.
En 2023 se vendieron un récord de 431 casas en Dubai por más de 10 millones de dólares, casi duplicando la cifra del año anterior y convirtiéndolo en el mercado de este tipo más grande del mundo, según una investigación de la agencia inmobiliaria Knight Frank.
Sin embargo, se prevé que los precios de la vivienda en las tres zonas residenciales "principales" de Dubai (La Palmera Jumeirah, Emirates Hills y Jumeirah Bay Island) aumenten a un más modesto 5 por ciento en 2024, después de aumentar un 15,9% en el año hasta septiembre de 2023, según Knight Frank.
Los precios de las viviendas fuera de esas zonas de lujo aumentaron un 19% durante el año hasta septiembre y se prevé que crezcan un 3,5 por ciento en 2024.
"Mi preocupación es el estado de la economía global", dijo a Reuters el ex jefe de finanzas de Dubai, Nasser al-Shaikh. "Estamos abiertos al mundo y todo lo que sucede en otros lugares nos afecta".
Pero añadió que mientras tanto los gobiernos nacionales como los locales cumplan con planes de desarrollo más amplios, la futura oferta de viviendas debería ser absorbida por los nuevos residentes.
Otros sonaron menos optimistas: una fuente importante de un importante promotor inmobiliario de Dubai dijo que los precios de la vivienda podrían caer entre un 10 y un 15% en los próximos años.
Otra fuente cercana a la situación dijo que al menos un gran propietario local está tratando de vender varias propiedades hoteleras, incluida una en el lugar de lujo Palmera Jumeirah para reducir el riesgo de su cartera.
"La oferta superará en cierta medida a la demanda en los próximos dos o tres años, especialmente en los segmentos de lujo, por lo que esto naturalmente provocará una especie de desaceleración", declaró la jefa de consultoría estratégica de JLL para Oriente Medio y África, Mireille Azzamy, y añadió que algunos residentes estaban esperando a ver si los precios se volvían más asequibles antes de mudarse.
Los recuerdos de la crisis inmobiliaria de Dubai en 2008 aún son importantes, pero los analistas dicen que se han aprendido la lección y que el riesgo de contagio de cualquier crisis parece menor.
"Las instituciones financieras y los principales promotores de la región han aprendido de crisis pasadas y están bien preparados", afirmó Abdeljaouad de Kroll. "El enfoque del mercado se está desplazando más hacia la vivienda y la infraestructura convencionales".
Los indicadores económicos siguen siendo sólidos, y una encuesta de gerentes de compras de S&P Global de diciembre registró su lectura más alta en 16 meses, lo que refleja que los negocios no petroleros de Dubai están firmemente en modo de expansión.
Mientras tanto, se pronostica que Dubai entregará sólo 13.000 viviendas anualmente durante los próximos seis años, muy por debajo de la tasa de ejecución de 30.000 de los últimos 15 años, lo que sugiere un déficit que podría apuntalar la demanda, señaló el socio de Knight Frank y jefe de investigación para Medio Oriente y el norte de África, Faisal Durrani.
La exposición de los 10 bancos más grandes de Emiratos Árabes Unidos al sector inmobiliario, que los analistas estimaron en más del 30% durante la crisis financiera de 2008-9, ha disminuido durante nueve trimestres consecutivos, según la consultora Alvarez & Marsal, cayendo al 16,2% en el tercer trimestre de 2023 desde un máximo del 22,3 por ciento a finales de 2020.
Aunque los bancos y los desarrolladores han reducido sus riesgos, fuentes de la industria advierten que miles de otros actores son más vulnerables a una desaceleración prolongada. Entre ellas se incluyen las corredurías de Dubai, cuyo número se ha disparado de 1.200 en 2020 a unas 4.000, señaló el director ejecutivo de Betterhomes, Richard Waind.
Las mayores amenazas al sector inmobiliario de Dubai provienen de picos inesperados de la inflación, una política de tasas de interés global impredecible y el contagio regional de la guerra entre Israel y Hamás, dijeron ocho fuentes a Reuters. Hasta el momento no está claro el impacto potencial de la interrupción de las rutas marítimas clave en el Mar Rojo.
Pero la agitación geopolítica, como la invasión rusa de Ucrania, ha impulsado al emirato en los últimos años, y algunos especulan que esto podría continuar.
